Prestavba bytového jadra a iné stavebné úpravy v byte z pohľadu nového stavebného zákona č.25/2025 Z.z.
Postup stavebníka (vlastníka bytu) pri realizácii stavebných úprav v byte, vrátane prestavby bytového jadra – podmienky realizácie.
- Oznámenie plánovaných stavebných úprav v byte správcovi bytového domu.
Vlastník bytu písomne oznámi správcovi bytového domu podrobný rozpis pripravovaných stavebných úprav v byte, a to z dôvodu možnosti posúdenia vplyvu hmotnosti nových materiálov na existujúcu podlahovú konštrukciu bytového domu a pre zachovanie minimálneho montážneho otvoru s prístupom k spoločným rozvodom a zariadeniam v bytovom jadre. Jedná sa o spoločné rozvody zemného plynu, vody, kanalizácie a meraciu a regulačnú techniku (bytové vodomery SV,TV a ich uzatváracie armatúry). Na základe predložených podkladov správca vyhodnotí aktuálny stav, či plánovaná stavebná úprava vlastníkom bytu nevyvolá zásah do statických vlastností pôvodných spoločných nosných konštrukcií budovy a či nepodlieha ohláseniu stavebnému úradu.
Povinnosť vlastníka oznámiť správcovi vykonanie stavebných úprav vzniká v nadväznosti na ustanovenie §11 ods.8 zákona č.182/1995 Z.z., podľa ktorého citujem: „Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý stavebne upravuje byt alebo nebytový priestor, je povinný na výzvu umožniť prístup do bytu alebo nebytového priestoru správcovi alebo predsedovi z dôvodu kontroly, či stavebné úpravy neohrozujú, nepoškodzujú alebo nemenia spoločné časti domu alebo spoločné zariadenia domu. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome neumožní vstup do bytu alebo nebytového priestoru, správca alebo predseda je povinný oznámiť vykonávanie stavebných úprav bytu alebo nebytového priestoru príslušnému stavebnému úradu“.
- Možnosti prestavby bytového jadra a iných stavebných úprav v byte bez ohlásenia stavebnému úradu.
Rozsah stavebných úprav v byte, na ktoré sa nevyžaduje rozhodnutie o stavebnom zámere ani ohlásenie, sú uvedené v §18, ods. 5, písm. a,b zákona č.25/2025 Z.z. nasledovne:
• Výmena výplňových konštrukcií otvorov ako napr. dvere a okná
• Oprava a výmena nepodstatných stavebných konštrukcií, najmä vnútorných priečok, omietok, obkladov stien, podláh a dlažieb, podhľadov, mreží, okeníc, roliet, žalúzií, tieniacich clôn, markíz a prekrytí vstupov.
Dôležité:
• pri výmene vnútorných priečok sa nesmie meniť dispozičné riešenie pôvodného bytového jadra.
• typickým príkladom takejto prestavby je výmena nevzhľadného umakartu a všetkých zastaraných a nefunkčných prvkov(vaňa, umývadlo, WC). Pôvodné umakartové steny je prípustné nahradiť iba ľahkou stavebnou konštrukciou napríklad z YPORU a pod. Navýšenie existujúcej podlahy ťažkou betónovou zmesou je neakceptovateľné, nakoľko môže výrazne ovplyvniť statické vlastnosti nosných konštrukcií budovy.
• Pri dodržaní týchto podmienok môžeme prestavbu bytového jadra považovať za údržbu stavby, ktorá neovplyvní statické vlastnosti (stabilitu) budovy.
• Oprava a výmena elektrických vedení a elektroenergetických zariadení, vedení elektronických komunikačných sietí, bleskozvodov, uzemňovacích sústav, ak sa tým nemení ich trasa a ochranné pásmo.
• Maliarske a natieračské práce.
• Výmena kuchynských liniek, drezov, vaní, umývadiel, spŕch, WC a ich rozvodov, vstavaných skríň a obkladov stien.
Prestavba bytového jadra a iných stavebných úprav v byte, pri ktorých sa vyžaduje ohlásenie stavebnému úradu
Ohlásenie stavebnému úradu sa vyžaduje pri údržbe stavby, ktorá by mohla ovplyvniť stabilitu stavby, protipožiarnu bezpečnosť stavby, vzhľad vo verejnom priestore alebo životné prostredie
(§18, ods.4, písm. c). Pri týchto stavebných úpravách stavebník (vlastník bytu) je povinný tieto práce ohlásiť príslušnému stavebnému úradu v zmysle §63 zákona 25/2025 Z.z.
Rozsah takýchto prác je nasledovný:
Prestavba bytového jadra, keď sa mení dispozičné riešenie pôvodného umiestnenia stien.
Dôležité: pre realizáciu takejto prestavby je potrebné statické posúdenie vypracované statikom a projektová dokumentácia na ohlásenie drobnej stavby.
• Uskutočnenie nových dverných a iných obdobných otvorov v stenách.
Dôležité: takéto zámery predstavujú zásah do spoločných nosných konštrukcií budovy a preto musia byť odsúhlasené nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov v zmysle § 14b písm.l, zákona č.182/1993 Z.z. Pri návrhu nových stavebných otvorov musí statik posúdiť vplyv danej prestavby na statiku celej budovy.
• Výmena rozvodov elektroinštalácie, vodoinštalácie, kanalizácie, zemného plynu, ak sa tým mení trasa. V tomto prípade je potrebná realizačná projektová dokumentácia na ohlásenie drobnej stavby.