v bytových domoch v správe SBD Horná 926/1 Šaľa
1. Povinnosťou správcu okrem plnenia povinností podľa zákona č.182/1993 Z.z o vlastníctve bytov je zaistenie bezpečnosti a ochrany zdravia vrátane bezpečnosti technických zariadení podľa zákona č.124/2006 Z.z. o bezpečnosti a ochrane zdravia pri práci a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Ustanovenia v §13, §14 a §16 sa vzťahujú na spoločné časti a spoločné zariadenia domu v bytovom dome a na nebytové priestory s výnimkou bytov v osobnom vlastníctve.
Definíciu spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu podľa ustanovuje zákon č.182/1993 Z.z v § 2 nasledovne:
- – Ods.(4): Spoločnými časťami domu sa na účely tohto zákona rozumejú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť, najmä základy domu, strechy, chodby obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia povaly, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie.
- – Ods.(5): Spoločnými zariadeniami domu sa na účely tohto zákona rozumejú zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu, a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu. Takýmto zariadeniami sú najmä výťahy, práčovne, kotolne vrátane technologických zariadení, sušiarne, kočikárne, spoločné televízne antény, bleskozvody, komíny, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky.
- – Ods.(6): Spoločnými časťami domu a príslušenstvom domu, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu a pritom nie sú stavebnou súčasťou domu (ďalej len príslušenstvo, sa na účely tohto zákona rozumejú oplotené záhrady a stavby, najmä oplotenia, prístrešky a oplotené nádvoria, ktoré sa nachádzajú na pozemku patriacom k domu.
2. Správca podľa §13, ods.3 zákona č.124/2006 Z.z. môže užívať stavby, ich súčasti a pracovné priestory, prevádzkovať pracovné prostriedky a používať pracovné postupy, len ak zodpovedajú predpisom na zaistenie bezpečnosti a ochrany zdravia pri práci, ak sú dodržané podmienky, ktoré vymedzil ich projektant, konštruktér, tvorca alebo výrobca a po vykonaní údržby, prehliadok, kontrol, skúšok, úradných skúšok alebo odborných prehliadok a odborných skúšok ustanovených osobitnými predpismi alebo technickou dokumentáciou výrobcu. Technické zariadenia, najmä vyhradené technické zariadenia (VTZ) elektrické, tlakové, plynové a zdvíhacie musia byť prevádzkované všade, aj v bytovom dome tak, aby neohrozovali bezpečnosť a zdravie obyvateľov bytového domu vrátane iných osôb združujúcich sa v dome.
3. Pre splnenie tejto požiadavky je správca spoločných častí domu je povinný okrem iného vykonávať periodické prehliadky, kontroly, skúšky, úradné skúšky alebo odborné prehliadky a odborné skúšky (ďalej OP a OS – revízie) vyhradených technických zariadení (ďalej VTZ) v intervaloch určených vyhláškou č.508/2009 Z.z. Účelom OP a OS VTZ je preverenie jeho technického stavu z hľadiska jestvujúcej bezpečnosti a požadovanej bezpečnosti, čo inak znamená overenie zhody s predpismi a normami s cieľom, aby VTZ nespôsobilo úraz človeku alebo škodu na majetku. Pri výbere dodávateľa na vykonávanie OP a OS (revízie) VTZ správca nie je povinný riadiť sa rozhodnutím vlastníkov bytov. Vypracovaná písomná práva o periodickej OP a OS VTZ okrem iného musí obsahovať aj údaje o tom, či boli a ako boli odstránené nedostatky zistené pri predchádzajúcej OP a OS, ako aj návrh opatrení na odstránenie zistených nedostatkov so zreteľom na ich závažnosť a návrh na odstavenie zariadenia z prevádzky, ak takéto zariadenie bezprostredne ohrozuje život a zdravie pracovníkov.
Správa o periodickej OP a OS by mala obsahovať aj odporúčania na opravu a vylepšenia, ako je modernizácia VTZ, tak aby dané zariadenie vyhovovalo norme platnej v súčasnosti.
4. Správca podľa §9, ods.4 zákona č.182/1993 Z.z. je povinný zabezpečiť odstránenie chyby (nedostatkov) alebo poruchy technického zariadenia, ktoré boli zistené kontrolou (revíziou) stavu bezpečnosti VTZ, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok, a to aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. O odstránení ostatných nedostatkov (závad) , ktoré priamo neohrozujú bezpečnosť osôb a majetku a nedostatkov vyplývajúcich zo zavedenia novej normy rozhodujú vlastníci bytov bytového domu na schôdzi vlastníkov bytov v súlade s §14, ods.1 zákona 182/1993 Z.z., kde na základe predloženej správy o OP a OS a podľa odporúčaní správcu bytového domu schvália spôsob odstránenia zistených nedostatkov (napríklad pri starších VTZ celkovú rekonštrukciu zariadenia podľa súčasne platných noriem STN alebo odstránenie jednotlivých nedostatkov na základe odporúčania revíznej správy) so zabezpečením prístupu k VTZ. Pri hlasovaní je potrebné postupovať v súlade s §14b, zákona č.182/1996 Z.z. a nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov prijať záväzné stanovisko pre správcu. Výsledok hlasovania spolu s vyhotovenou zápisnicou je zvolený zástupca povinný predložiť správcovi, ako legitímnu požiadavku vlastníkov bytov v dome v súlade so zmluvou o výkone správy a prijatými rozhodnutiami vlastníkov bytov na základe ustanovenia §8a, ods.5 zákona č.182/1993 Z.z. Zástupca vlastníkov bytov nie je oprávnený rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci bytov a nebytových priestorov v byte. Neodstránenie všetkých zistených nedostatkov na VTZ časom môže viesť k vzniku porúch ohrozujúcich bezpečnosť a zdravie osôb. Vlastníci bytov v dome podľa §11 ods.7 zákona sú povinní umožniť odstránenie nedostatkov (všetkých) zistených kontrolou (revíziou) stavu technického zariadenia (VTZ). Ak vlastníci bytov neumožnia odstránenie zistených nedostatkov na VTZ, zodpovedajú za vzniknuté škody.
5. Postup pri zabezpečení podmienok BOZP elektrických zariadení a zariadenia ochrany pred účinkami atmosférickej elektriny (bleskozvod) v spoločných častiach bytových domov závisí od zaradenia konkrétneho zariadenia do skupiny podľa miery ohrozenia v zmysle Prílohy č.1 v vyhláške č.508/2009 Z.z. Tieto zariadenia v bytových domoch podľa druhu využívania a pôsobiacich vonkajších vplyvov sú zaradené do skupiny B, to sú technické zariadenia elektrické nezaradené do skupiny A s prúdom alebo napätím, ktoré nie sú bezpečné. Podľa §4 ods.2 vyhl.č.508/2008 Z.z. technické zariadenia skupiny A a B sa považujú za vyhradené technické zariadenia. Lehoty periodických OP a OS VTZ elektrických a bleskozvodu sú uvedené v Prílohe č.8 k vyhláške č.508/2009 Z.z. Pre murované obytné a kancelárske budovy platí 5 rokov (elektroinštalácia) a 4 roky (bleskozvod). Elektrická inštalácia vo väčšine bytových domov (výnimku tvoria niektoré rekonštruované rozvody v domoch) bola vyhotovená podľa dnes už neplatných predpisov a noriem. Existujúca inštalácia, ktorá bola vyhotovená v súlade s predchádzajúcimi predpismi a normami však nemusí byť nebezpečná. Za predpokladu, že vykonané merania na elektrickom zariadení a namerané hodnoty vyhovujú normám platným v čase inštalácie elektrického zariadenia do prevádzky a zistené nedostatky bezprostredne neohrozujú zdravie a majetok vlastníkov a užívateľov zariadenia, je možné predmetné technické zariadenie ponechať v ďalšej prevádzke až do doby jeho rekonštrukcie, pričom takým zariadeniam (inštaláciám) sa má venovať zvýšená pozornosť, najmä z hľadiska pravidelných kontrol a preventívnej údržby. Uvedené podmienky platia aj pre zariadenia na ochranu pred atmosférickým prepätím (bleskozvod).
6. Prehliadky a skúšanie elektrickej inštalácie v bytoch v osobnom vlastníctve. Európska smernica STN ES 59009 (STN 33 1620) predpisuje prehliadky a skúšanie elektrických inštalácií v bytoch a v rodinných domoch. Podľa §11 ods.1 zákona č.182/1993 Z.z. vlastník bytu a nebytového priestoru v dome je povinný na svoje náklady byt a nebytový priestor v dome udržiavať v stave spôsobilom na riadne užívanie a zabezpečovať údržbu a opravy. Pre overenie spôsobilého stavu elektroinštalácie z hľadiska bezpečnosti v byte sa musia vykonávať pravidelné odborné prehliadky a odborné skúšky v intervaloch nie dlhších ako 10 rokov. Na existujúcu inštaláciu sa nevyžaduje použitie platnej normy, inštalácia musí vyhovovať normám platným v čase, kedy bola uvedená do používania a to až do vykonania rekonštrukcie. Treba si uvedomiť, že ak je byt poistený, v prípade vzniknutej udalosti, môže poisťovacia spoločnosť vyžadovať od majiteľa písomné predloženie správy o vykonaných OP a OS, inak môže byť krátená poistná udalosť. Navyše zanedbaná elektrická inštalácia vyhotovená podľa dnes už neplatných predpisov a noriem môže vykazovať nedostatky pri ktorých sú splnené všetky priaznivé okolnosti pre ohrozenia života, zdravia alebo majetku. Tento nepriaznivý stav potvrdzuje aj nedávna požiarna udalosť v jednom byte, kde z dôvodu zanedbanej údržby sa vznietila zásuvka s hliníkovými vodičmi.
7. Kontroly, odborné prehliadky a odborné skúšky plynových zariadení v bytových domoch počas prevádzky sa vykonávajú podľa vyhlášky č.508/2009 Z.z. v nasledovných lehotách. Opakovaná odborná prehliadky na spoločných rozvodoch zemného plynu 1x za 3 roky, opakovaná odborná skúška 1x za 6 rokov. Pravidelný odborný servis ako aj OP a OS plynových spotrebičov v spoločných častiach, ako sú malé domové kotolne sú vykonávané 1x za rok. Pri rozvodoch zemného plynu je potrebné rozlišovať hranicu zariadení medzi SPP distribúciou a odberateľom. V prípade bytových domov sa obvykle ako miesto odovzdávania určuje hlavný uzáver plynu v skrinke s reguláciou pred vstupom do objektu. Prevádzkovateľom vnútorných rozvodov plynu v bytovom dome po plynomer v bytoch je správca bytového domu. Platí to v prípade, keď sú meradlá umiestnené v bytových jednotkách. To znamená, že revízie rozvodov od hlavného uzáveru bytového domu po plynomery v jednotlivých bytových jednotkách je povinný zabezpečiť správca. Revízie rozvodov plynu od plynomerov po spotrebičové uzávery vrátane spotrebičov má zabezpečovať majiteľ bytu (byty v osobnom vlastníctve). Upozorňujeme vlastníkov a užívateľov bytov na niektoré dôležité požiadavky: montáž rozvodov plynu v byte môže vykonať len firma vlastniaca oprávnenie na montáž plynových zariadení, rozvody plynu v byte musia byť z pevných materiálov (je zakázané spájať ohybné hadice a robiť z nich rozvod plynu), majiteľ bytu je povinný starať sa o bezpečný stav ním používaných zariadení .
V bytových domoch s vlastnou plynovou kotolňou je potrebné vykonávať aj pravidelné čistenie a kontrolu komínov a taktiež odborné preskúšanie komínov osobami s odbornou spôsobilosťou 1x za rok, hlavne pred začatím vykurovacej sezóny.
Vypracoval: L. Kovács – TÚ SBD ,Horná 926/1 Šaľa